一个周末，深圳五星级瑞吉酒店的豪华会议厅里，一场推荐 “奢华尊宠”的美国东北部一个高档公寓项目的美国投资移民说明会正在举行。像其他惴惴不安，又强烈希望通过50万美元投资使全家获得美国永久绿卡的人一 样，杨智华（代名）和太太坐在靠后的座位里，努力聆听，试图了解这个位于美国东北部城市的开发商将如何使用EB-5资金来完成一个26层奢华公寓地产项目 的开发，5年后又如何把投资款返还给每一个EB-5投资人。
于此同时，新纽约大桥国债项目，德州达拉斯豪华酒店项目，纽约曼哈顿第五大道豪 华公寓项目，纽约布鲁克林海军工业园3期，纽约食品加工配送等项目推介会分别在广州、长春、上海、北京各地的豪华酒店会议厅或是中介公司的高档写字楼内举 行。从2010年开始，中国人开始和美国各地项目有了联系。这其中的桥梁就是美国的投资移民项目EB-5。
EB-5项目的上游、中游和下游
美 国投资移民资金链的最上游是那些急于寻找项目融资的开发商。例如，一个拥有一块土地，要建造新酒店的开发商。美国当地银行体系对贷款项目审核非常严格，贷 款发放非常谨慎。放贷的银行体系有时会要求项目方提高资本金比例以满足贷款安全性的要求，项目开发商需要尽力寻找可以注入资本金以满足银行贷款条件的投资 人。这时，对资本收益要求不高的EB-5资金就成为融资渠道的备选。
EB- 5融资作为替代性融资方案被越来越多的开发商利用起来。根据美国证券法和移民法，美国开发商到海外募集私人资本需要一套私募招股说明和签约文件。与公开上 市不同，私募不需要公开化，因此享有免于像公开上市公司那样必须根据美国证券法的要求提交详尽财务报告这一非常严格的登记注册手续。也因此每个项目限制招 募投资人的总数。根据法律，EB-5融资招募只能针对外国人。由于每个投资项目处在不同的筹备阶段和融资阶段，招募项目的质量千差万别，缺乏美国证监会监 管的私募投资性质使得项目方可以不主动公开涉及项目的所有信息。经常发生的现象是：开发商往往以自己为总合伙人成立一个吸纳EB-5投资人作为有限合伙人 的EB-5新企业，开发商对EB-5新企业享有掌控能力，然后再将募集到的EB-5资金以贷款方式贷款给自己的项目开发公司。EB-5新企业和项目开发公 司之间的贷款协议几乎毫无疑问地是由有巨大利益冲突的项目方自己撰写而成的。
产业链的中游是各种EB-5投资移民项目的美国或中国的批发 商，更多的是中国大陆、台湾、香港和韩国的中介公司。在过去的四五年间，随着加拿大投资移民的逐步缩窄，很多对美国投资移民项目风险没有判断能力的中介公 司不得不介入到EB-5项目的选择、推荐给投资人的过程中。中国的中介行业的建立最初是为了提供包括协助办理签证等所谓的出入境服务的目的，管理机构是中 国的公安系统。但当中介提供的咨询服务领域扩展到EB-5投资移民项目的甄别和推荐领域时，事实上已经超出了简单的出入境服务范畴，进入到需要有专业投资 咨询资质，本该属于受中国证监会监督管理的证券领域了。但仅仅由于行业形成的历史原因，以及受限于该行业资金总量（受美国每年10000个EB-5签证名 额限制，根据项目要求放款的规定不同，能够真正实现的资金规模仅仅在每年15-30 亿美元之间）占中国资本市场比例非常小，加上其旨在针对少数“合格投资人”的私募资本性质，因而缺乏来自管理机构的重视。对本不是证券投资行业出身的中介 公司而言，在几百个来自美国的，不需要完全透明的EB-5投资项目里甄选出不错的风险相对较小的项目，即使在不考虑中介公司自身经济利益的情况下，缺少经 验，缺少对美国投资环境的深入了解，想做到把美国投资移民项目考察清楚，难度都非常大。根据每个中介对美国项目了解的角度不同，尽职调查领域、能力和经验 不同，有些看重政府支持，有些看重退税，有些看重规模，有些看重区域中心名声，有些简单看中项目方的关系，有些看重熟人介绍等等。因而市场上推广的EB- 5项目就呈现出五花八门，雾里看花的状态。
这个行业的产业链就像：美国项目方在美国工厂里造产品，然后拿到厂门口推销给非投资领域出身，又经验参差不齐的中介公司，中介公司再拿到自由市场上自己的摊位去卖给市场里的处于产品链最底端的中国EB-5投资人。
杨智华就是典型的雾里看花，想投资又犹豫不敢轻易投资的下游投资人。
反客为主的中介
过 去几年不论从行业监管的角度，还是项目执行的角度来看，EB-5的发展都相当崎岖颠簸。很多EB-5项目在融资阶段或执行阶段出现问题。最严重的，比如 “芝加哥会议中心项目”那样的欺诈行为。其它的包括由于招募不到所需数量的投资人、土地控制、规划许可、自有资金、银行贷款、法律诉讼或商业前景不佳等不 确定性，有些项目久久不能开工。也有些项目EB-5融资虽然到齐，但资金一旦拨放，完全没有严格的对项目方用款的类似银行贷款的监督机制，存在美国项目方 不根据文件规定使用EB-5资金的挪用款项的严重现象。在临时绿卡通过后，当EB-5资金进入了项目，后期的拨款管理完全不存在，风险巨大！这些不仅严重 威胁EB-5投资人的绿卡申请，也为非法黑箱操作留出巨大空间，是项目最终能否成功的巨大隐患！
正常的资本市场中，资金流是从投资者流向项 目方。投资者要严格审查项目的各个层面后，才会为项目提供资金。也往往对项目的执行具有最大的控制能力。随着中国人获得美国商业考察签证的难度降低，越来 越多的对美国项目方不放心的中介公司开始来到美国实地考察EB-5项目，一个能为项目方提供10个投资人左右的小型中介公司，往往凭借自己所见所闻的感觉 和在国内做生意的经验考察项目。而一般可以为项目方提供20以上EB-5投资人的中型中介和能提供超过60人以上的大型中介往往开始在美国雇佣诸如商业律 师、移民律师、CPA甚至专业私募机构的专业人员为项目作尽职调查。而面对有这样规模融资能力的中介，寻求资金的美国项目方往往不得不放低身段提供更多更 详细的项目信息。这种情况使得越来越多的中介公司意识到他们可以考虑自主掌控操作一个项目，为自己操作的EB-5项目融资。不受制于人，对项目也有更强的 掌控能力。
这正是去年12月初从纽约一路向西考察EB-5项目的广东省一家中介公司创始人张总不断讲出的话。拥有一部分私募投资经验的张总 所在的中介公司在过去4年里推荐的EB-5项目里，有一个纽约范围的地产项目，由于土地控制和规划许可问题两年后最终未能进行。另一个项目张总怀疑项目方 在未完成当前EB-5项目的情况下，抽调部分项目资金去开发另外一个项目。“这一切都是因为我们只能为项目方输送投资人，但对项目进程完全没有影响，更不 要提掌控能力了。”张总有感而发。“我们背负了巨大的道德和商业风险，却掌握不了项目，为什么我们不集合投资人的资金自己开发项目呢？”
提 出这种疑问的中介公司越来越多。甚至连小型中介公司都在寻找小型可以容纳10个EB-5投资人的项目。一家四川的小型中介公司负责人陈经理表达了他们的愿 望。“我们的投资人相信我们，但我们对所有接触过的区域中心项目方都不放心。”EB-5区域中心计划的最常见模式是贷款模式，但贷款条款里完全没有涉及就 业创造的部分。而作为中介公司，替项目方融资后就对项目方拨款、操作项目再无法律定义的知情权、发声权、更不要说控制权了。而贷款协议是由投资人投入资金 形成的EB-5新企业放贷款给项目方的项目公司的。多数情况下，项目公司的老板就是这个EB-5新企业的总合伙人。这使得个别EB-5投资人没有办法在申 请永久绿卡阶段单独和借款方打交道来监督就业实现情况。“不管对于投资人，还是中介而言，风险都太大！我们打算开始自己物色小型的大约1000万美元左右 的项目来自己操作。至少我们和投资人的利益更紧密。”陈经理说。
事实上，从2013年底开始，可以聚集一批EB-5投资人资金的中介公司有些已经自己开始操作EB-5项目了。有些和国内大型建筑公司和房地产公司联手在美国开始操作项目。而对一个完全不熟悉的新环境，这么做也一样充满风险和不确定性。
进 入一个全新领域往往意味着要先交学费。一个最常见的比喻是：美国人从一个城市搬家到另外一个城市，在新家稳定下来之前，至少要浪费8000-10000美 元。这些费用是在不了解新环境，不了解新产品，不了解所购买的服务的学习过程中的浪费。直到2-3个月后，熟悉并了解哪个专业人士服务质量好，什么样的产 品性价比最高，哪家餐厅更物美价廉。这对从一个大洲到另外一个语言环境、商业环境和政策环境都完全不同的大洲开发项目所要付出的代价一个样。在美国，一个 房地产类项目的成形过程，根据所在地区而不同，1-2年申请到被批复的过程是必要的。多数情况下，从房地产开发过程而言，这个过程中所碰到的问题中美之间 都相似。但是如何解决问题，通过什么路径解决问题却完全是美国方式。来自中国的项目方需要时间和成本了解并学习，才能最终在美国顺利操作项目。
“我们越来越了解，EB-5像油电混合燃料汽车一样，并不简单。它是美国证券法、商业投资、移民法和就业计算的结合产物。”广东的张总在考察过很多想自主操作的项目之后如是说。“我们知道在自主掌控的大方针下，我们依旧要依靠熟悉了解这些行业的美国本地专业人士的力量。”
趋势是，在EB-5投资的带动下，真正的中国资本正在进入美国项目开发市场。“自己操作掌控项目”这一方向越来越被中介公司所采纳。这一趋势反过来也对美国EB-5项目方的融资造成影响。
加 州的一个小型养老院项目方在过去两年内执行了两个小型养老院项目。虽然项目方并非是养老行业的专业团队，但拜需求之所赐，项目已经开始正常运作。本来以为 有了这样的成功经历，在中国大陆的市场上更容易实现融资。但却发现市场情况已经发生变化。从前为项目提供投资人的三四个中介公司已经对继续为他人做嫁衣， 提供投资人又没有任何掌控能力没有了兴趣。他们正在寻找可以让EB-5投资人和中介公司共同掌控的小型项目。
“接触的美国项目方中没几个是 让我们放心的。EB-5资金一笔完全划拨给项目方后，我们完全不了解项目方怎么使用，也都不给我们中介公司继续跟踪监督项目的权力。所以我们认为掌握主动 对我们和我们的投资者都是最佳选择。我们考察了美国市场，尽管看起来自主操作项目对于外国人来说并不容易，但我们愿意选择在挫折中成长！”张总如是说。
于此同时，新纽约大桥国债项目，德州达拉斯豪华酒店项目，纽约曼哈顿第五大道豪 华公寓项目，纽约布鲁克林海军工业园3期，纽约食品加工配送等项目推介会分别在广州、长春、上海、北京各地的豪华酒店会议厅或是中介公司的高档写字楼内举 行。从2010年开始，中国人开始和美国各地项目有了联系。这其中的桥梁就是美国的投资移民项目EB-5。
EB-5项目的上游、中游和下游
美 国投资移民资金链的最上游是那些急于寻找项目融资的开发商。例如，一个拥有一块土地，要建造新酒店的开发商。美国当地银行体系对贷款项目审核非常严格，贷 款发放非常谨慎。放贷的银行体系有时会要求项目方提高资本金比例以满足贷款安全性的要求，项目开发商需要尽力寻找可以注入资本金以满足银行贷款条件的投资 人。这时，对资本收益要求不高的EB-5资金就成为融资渠道的备选。
EB- 5融资作为替代性融资方案被越来越多的开发商利用起来。根据美国证券法和移民法，美国开发商到海外募集私人资本需要一套私募招股说明和签约文件。与公开上 市不同，私募不需要公开化，因此享有免于像公开上市公司那样必须根据美国证券法的要求提交详尽财务报告这一非常严格的登记注册手续。也因此每个项目限制招 募投资人的总数。根据法律，EB-5融资招募只能针对外国人。由于每个投资项目处在不同的筹备阶段和融资阶段，招募项目的质量千差万别，缺乏美国证监会监 管的私募投资性质使得项目方可以不主动公开涉及项目的所有信息。经常发生的现象是：开发商往往以自己为总合伙人成立一个吸纳EB-5投资人作为有限合伙人 的EB-5新企业，开发商对EB-5新企业享有掌控能力，然后再将募集到的EB-5资金以贷款方式贷款给自己的项目开发公司。EB-5新企业和项目开发公 司之间的贷款协议几乎毫无疑问地是由有巨大利益冲突的项目方自己撰写而成的。
产业链的中游是各种EB-5投资移民项目的美国或中国的批发 商，更多的是中国大陆、台湾、香港和韩国的中介公司。在过去的四五年间，随着加拿大投资移民的逐步缩窄，很多对美国投资移民项目风险没有判断能力的中介公 司不得不介入到EB-5项目的选择、推荐给投资人的过程中。中国的中介行业的建立最初是为了提供包括协助办理签证等所谓的出入境服务的目的，管理机构是中 国的公安系统。但当中介提供的咨询服务领域扩展到EB-5投资移民项目的甄别和推荐领域时，事实上已经超出了简单的出入境服务范畴，进入到需要有专业投资 咨询资质，本该属于受中国证监会监督管理的证券领域了。但仅仅由于行业形成的历史原因，以及受限于该行业资金总量（受美国每年10000个EB-5签证名 额限制，根据项目要求放款的规定不同，能够真正实现的资金规模仅仅在每年15-30 亿美元之间）占中国资本市场比例非常小，加上其旨在针对少数“合格投资人”的私募资本性质，因而缺乏来自管理机构的重视。对本不是证券投资行业出身的中介 公司而言，在几百个来自美国的，不需要完全透明的EB-5投资项目里甄选出不错的风险相对较小的项目，即使在不考虑中介公司自身经济利益的情况下，缺少经 验，缺少对美国投资环境的深入了解，想做到把美国投资移民项目考察清楚，难度都非常大。根据每个中介对美国项目了解的角度不同，尽职调查领域、能力和经验 不同，有些看重政府支持，有些看重退税，有些看重规模，有些看重区域中心名声，有些简单看中项目方的关系，有些看重熟人介绍等等。因而市场上推广的EB- 5项目就呈现出五花八门，雾里看花的状态。
这个行业的产业链就像：美国项目方在美国工厂里造产品，然后拿到厂门口推销给非投资领域出身，又经验参差不齐的中介公司，中介公司再拿到自由市场上自己的摊位去卖给市场里的处于产品链最底端的中国EB-5投资人。
杨智华就是典型的雾里看花，想投资又犹豫不敢轻易投资的下游投资人。
反客为主的中介
过 去几年不论从行业监管的角度，还是项目执行的角度来看，EB-5的发展都相当崎岖颠簸。很多EB-5项目在融资阶段或执行阶段出现问题。最严重的，比如 “芝加哥会议中心项目”那样的欺诈行为。其它的包括由于招募不到所需数量的投资人、土地控制、规划许可、自有资金、银行贷款、法律诉讼或商业前景不佳等不 确定性，有些项目久久不能开工。也有些项目EB-5融资虽然到齐，但资金一旦拨放，完全没有严格的对项目方用款的类似银行贷款的监督机制，存在美国项目方 不根据文件规定使用EB-5资金的挪用款项的严重现象。在临时绿卡通过后，当EB-5资金进入了项目，后期的拨款管理完全不存在，风险巨大！这些不仅严重 威胁EB-5投资人的绿卡申请，也为非法黑箱操作留出巨大空间，是项目最终能否成功的巨大隐患！
正常的资本市场中，资金流是从投资者流向项 目方。投资者要严格审查项目的各个层面后，才会为项目提供资金。也往往对项目的执行具有最大的控制能力。随着中国人获得美国商业考察签证的难度降低，越来 越多的对美国项目方不放心的中介公司开始来到美国实地考察EB-5项目，一个能为项目方提供10个投资人左右的小型中介公司，往往凭借自己所见所闻的感觉 和在国内做生意的经验考察项目。而一般可以为项目方提供20以上EB-5投资人的中型中介和能提供超过60人以上的大型中介往往开始在美国雇佣诸如商业律 师、移民律师、CPA甚至专业私募机构的专业人员为项目作尽职调查。而面对有这样规模融资能力的中介，寻求资金的美国项目方往往不得不放低身段提供更多更 详细的项目信息。这种情况使得越来越多的中介公司意识到他们可以考虑自主掌控操作一个项目，为自己操作的EB-5项目融资。不受制于人，对项目也有更强的 掌控能力。
这正是去年12月初从纽约一路向西考察EB-5项目的广东省一家中介公司创始人张总不断讲出的话。拥有一部分私募投资经验的张总 所在的中介公司在过去4年里推荐的EB-5项目里，有一个纽约范围的地产项目，由于土地控制和规划许可问题两年后最终未能进行。另一个项目张总怀疑项目方 在未完成当前EB-5项目的情况下，抽调部分项目资金去开发另外一个项目。“这一切都是因为我们只能为项目方输送投资人，但对项目进程完全没有影响，更不 要提掌控能力了。”张总有感而发。“我们背负了巨大的道德和商业风险，却掌握不了项目，为什么我们不集合投资人的资金自己开发项目呢？”
提 出这种疑问的中介公司越来越多。甚至连小型中介公司都在寻找小型可以容纳10个EB-5投资人的项目。一家四川的小型中介公司负责人陈经理表达了他们的愿 望。“我们的投资人相信我们，但我们对所有接触过的区域中心项目方都不放心。”EB-5区域中心计划的最常见模式是贷款模式，但贷款条款里完全没有涉及就 业创造的部分。而作为中介公司，替项目方融资后就对项目方拨款、操作项目再无法律定义的知情权、发声权、更不要说控制权了。而贷款协议是由投资人投入资金 形成的EB-5新企业放贷款给项目方的项目公司的。多数情况下，项目公司的老板就是这个EB-5新企业的总合伙人。这使得个别EB-5投资人没有办法在申 请永久绿卡阶段单独和借款方打交道来监督就业实现情况。“不管对于投资人，还是中介而言，风险都太大！我们打算开始自己物色小型的大约1000万美元左右 的项目来自己操作。至少我们和投资人的利益更紧密。”陈经理说。
事实上，从2013年底开始，可以聚集一批EB-5投资人资金的中介公司有些已经自己开始操作EB-5项目了。有些和国内大型建筑公司和房地产公司联手在美国开始操作项目。而对一个完全不熟悉的新环境，这么做也一样充满风险和不确定性。
进 入一个全新领域往往意味着要先交学费。一个最常见的比喻是：美国人从一个城市搬家到另外一个城市，在新家稳定下来之前，至少要浪费8000-10000美 元。这些费用是在不了解新环境，不了解新产品，不了解所购买的服务的学习过程中的浪费。直到2-3个月后，熟悉并了解哪个专业人士服务质量好，什么样的产 品性价比最高，哪家餐厅更物美价廉。这对从一个大洲到另外一个语言环境、商业环境和政策环境都完全不同的大洲开发项目所要付出的代价一个样。在美国，一个 房地产类项目的成形过程，根据所在地区而不同，1-2年申请到被批复的过程是必要的。多数情况下，从房地产开发过程而言，这个过程中所碰到的问题中美之间 都相似。但是如何解决问题，通过什么路径解决问题却完全是美国方式。来自中国的项目方需要时间和成本了解并学习，才能最终在美国顺利操作项目。
“我们越来越了解，EB-5像油电混合燃料汽车一样，并不简单。它是美国证券法、商业投资、移民法和就业计算的结合产物。”广东的张总在考察过很多想自主操作的项目之后如是说。“我们知道在自主掌控的大方针下，我们依旧要依靠熟悉了解这些行业的美国本地专业人士的力量。”
趋势是，在EB-5投资的带动下，真正的中国资本正在进入美国项目开发市场。“自己操作掌控项目”这一方向越来越被中介公司所采纳。这一趋势反过来也对美国EB-5项目方的融资造成影响。
加 州的一个小型养老院项目方在过去两年内执行了两个小型养老院项目。虽然项目方并非是养老行业的专业团队，但拜需求之所赐，项目已经开始正常运作。本来以为 有了这样的成功经历，在中国大陆的市场上更容易实现融资。但却发现市场情况已经发生变化。从前为项目提供投资人的三四个中介公司已经对继续为他人做嫁衣， 提供投资人又没有任何掌控能力没有了兴趣。他们正在寻找可以让EB-5投资人和中介公司共同掌控的小型项目。
“接触的美国项目方中没几个是 让我们放心的。EB-5资金一笔完全划拨给项目方后，我们完全不了解项目方怎么使用，也都不给我们中介公司继续跟踪监督项目的权力。所以我们认为掌握主动 对我们和我们的投资者都是最佳选择。我们考察了美国市场，尽管看起来自主操作项目对于外国人来说并不容易，但我们愿意选择在挫折中成长！”张总如是说。
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